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苏黎明律师 【安徽拆迁律师团】由“全国优秀律师事务所”——安徽金亚太律师事务所专业征地拆迁律师组建,系安徽首个始终坚持"只为被拆迁人维权"的征地拆迁律师团队,集中办理安徽国有土地上房屋征收补偿、门面房商... 详细>>

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拆迁补偿

城市房屋拆迁补偿标准

城市房屋拆迁补偿如何估价,城市房屋拆迁补偿有何标准,城市房屋拆迁如何做好补偿工作?城市拆迁补偿,首先要加快房地产估价机构的脱钩改制,确保房屋拆迁补偿估价独立、客观、公开、公正。按新《条例》规定,房屋拆迁货币补偿金额以房地产市场评估价格确定。但是房屋拆迁补偿估价的假设前提不具备一般评估价格形成的假设前提。房屋拆迁又是一项政策性、强制性、时限性很强的工作。因此,房屋拆迁补偿估价的价格与真正意义上的房地产公开市场价格存在一定的区别,应是房地产的权利受到拆迁政策约束下的合理价格。

因此要做好房屋拆迁补偿估价,要掌握其特性,及时准确拆迁估价的同时要做好拆迁估价外部环境的工作。下面谈一谈做好新时期房屋拆迁补偿估价工作的几点想法。

l.加快房地产估价机构的脱钩改制,确保房屋拆迁补偿估价独立、客观、公开、公正。房地产估价机构的改制,不要“明脱暗不脱”,藕断丝连,要做到从形式上到实质上的彻底的脱钩改制,使房屋拆迁补偿估价能够做到真正意义上的独立、客观、公开、公正推除行政干预等一切干扰正常房地产估价的障碍,提供房屋拆迁补偿估价良好、宽松的环境,使房屋拆迁补偿估价公开化,置于群众、社会的监督之下,使房地产估价师站在中立的立场上,做出客观、公平、公正的能够经受得住考验的估价。

2.进行房屋拆迁补偿估价,应当侧重于保护被拆迁人的合法权益。因为在拆迁过程中,虽然拆迁人与被拆迁人的法律地位是平等的,但是其经济地位、参与拆迁的主动性、补偿安置协议中所处的地位是不同的。在拆迁过程中,被拆迁人是被动的,是弱势群体。被拆迁人的被动地位使其合法权益易受侵害。为了消除被拆迁人对拆迁工作的抵触情绪,积极配合响应拆迁工作,应在政策上倾斜,侧重保护被拆迁人的合法权益。进行房屋拆迁补偿估价时,其补偿标准略高于(至少不低于)所在类区同类普通房屋的正常房地产市场价格的平均水平。当然同时也应该保护拆迁人的合法权益。如果过分加重拆迁人的负担,加重开发成本,会打击拆迁人的积极性,进而影响城市改造和建设。

3.正确把握房屋拆迁补偿估价的特性,做好房屋拆迁补偿估价工作。房屋拆迁补偿估价有政策性强。影响大、涉及面广、时间紧迫等特性。房屋拆迁补偿估价与其他估价目的下的估价有一定的区别,不同于真正意义上的房地产公开市场价值的估价。如果不从实际出发,生搬硬套新《条例》规定,逐户进行拆迁估价,不仅给估价工作增加难度和业务量,估价效率低,还会造成拆迁补偿安置标准混乱等现象。因此房地产估价师应该认真领会新《条例》精神,把握拆迁补偿估价的特性、拆迁法律法规以及地方政策,严守职业道德,及时了解掌握本地区房地产市场行情、特点,要有大局意识,全面平衡,一方面体现拆迁估价的特性,一方面使估价结果尽可能被拆迁相关利益主体公认和接受。

4.做好拆迁估价前期基础工作,提高估价效率,保障拆迁进程。拆迁工作是时限性很强的工作,不能因拆迁估价的拖延而影响拆迁进度。在保证估价精度的情况下,按时完成拆迁估价尤为重要。笔者认为拆迁估价时评估价格由基准价十浮动价来构成是合理的。即根据本地区特点,不同类区(或以栋为单位的楼)基准价确定下来后个别再考虑每户楼层、朝向、用途。建筑结构、权益等浮动价来确定各户的不同价格。根据具体情况,楼层朝向等可以固定的个别影响因素也可以采取固定的模式。拆迁估价时要原则性和灵活性相结合,同一供求圈内类似房地产价格趋于一致,使房地产估价师易于操作,使拆迁估价区别于过去仅考虑房屋残存价值的简单估价的老模式,又区别于真正意义上的房地产公开市场价值评估,简化估价过程,加快估价速度,保障拆迁进程。

5.做好拆迁估价纠纷调解等善后工作,保障建筑项目顺利进行。当拆迁相关利益主体对估价结果有异议人纷时,房地产估价机构应做好估价依据、估价过程、估价结果等的介绍解释工作。城市房屋拆迁管理部门应组织专家召开辩论会,进行最后裁定,以及政策方面的宣传、疏导、教育工作,按照解决纠纷程序认真解决纠纷,防止社会矛盾的发生,稳定社会秩序,保障建设项目的顺利进行。


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