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苏黎明律师 【安徽拆迁律师团】由“全国优秀律师事务所”——安徽金亚太律师事务所专业征地拆迁律师组建,系安徽首个始终坚持"只为被拆迁人维权"的征地拆迁律师团队,集中办理安徽国有土地上房屋征收补偿、门面房商... 详细>>

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成功案例

城镇居民农村购房 遭遇拆迁应该补谁?

2011年7月,A县城镇居民王某与该县B村村民李某签订房屋买卖协议,王某以12万元的价格购买李某位于B村的房屋一栋。2012年8月,A县人民政府因C项目建设需要经依法批准在B村实施征地拆迁,王某所购房屋占地位于征地红线范围之内,依法属于被征土地。李某对补偿安置主体有异议,遂以其与王某签订的买卖协议无效为由向A县人民法院提起民事诉讼。目前,此案正在审理过程中。

《国务院办公厅关于加强土地转让管理严禁炒卖土地的通知》(国办发[1999]39号)第二条规定,农民的住宅不得向城市居民出售,也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅,有关部门不得为违法建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证;《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》(国发[2004]28号)再次强调,加强农村宅基地管理,禁止城镇居民在农村购置宅基地;《关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策通知》(国办发[2007]71号)也规定,农村住宅用地只能分配给本村村民,城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。国家出台的上述法规政策均对城镇居民在农村购置宅基地作出了否定性的规定,表示这种行为是法律法规所严厉禁止的。众所周知,房屋买卖必然涉及宅基地买卖,房屋买卖协议也必然因宅基地买卖违反我国法律法规政策无效而无效。理论上如此规定,司法实践中也是如此操作的,最高人民法院《印发〈关于为推进农村改革发展提供司法保障和法律服务的若干意见〉的通知》(法发[2008]36号)指出,依法保障农户宅基地用益物权,促进宅基地制度的严格管理与完善。宅基地使用权承载着广大农民居者有其屋的社会功能,是农村土地管理制度的重要内容。对违反法律、行政法规以及相关国家政策的宅基地转让行为,以及其他变相导致农民丧失宅基地使用权的行为,应依法确认无效。因此,城镇居民购买农村房屋的买卖合同因违反了法律法规的强制性规定,应认定为无效。回到本案,王某与李某签订的房屋买卖协议也是无效的。

既然王某与李某的房屋买卖协议无效,自始即不发生法律效力,因此,王某虽然实际占有房屋,但其对房屋并不享有产权,不能获得法律上保护。在此基础上,王某应将其占有的房屋返还给李某,而由李某将房屋价款返坏给王某。但本案情况特殊,由于征地拆迁房屋已实际拆除,并无标的物可供返还,因此,王某应将标的物灭失产生的“收益”即拆迁补偿安置费用退还给李某。也就是说,在王某与李某的房屋买卖协议无效的情况下,涉及征地拆迁,应对房屋实际产权人进行补偿安置。


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